Detalle de la Noticia

Reglamento de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda

Fue publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.799 de la República Bolivariana de Venezuela de fecha catorce (14) de Noviembre del 2011, el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

El mencionado Reglamento, señala en sus artículos cinco (05) y seis (06) los aspectos que deben ser contemplados en el contrato y los recaudos necesarios para la comprobación de los datos del contrato, respectivamente. Luego, en los artículos siete (07) y ocho (08) dispone el Reglamento que, en caso de encontrar omisiones o errores en el contrato de arrendamiento, el funcionario de la Superintendencia deberá indicárselo a los suscribientes, a los fines de que éstos subsanen estas situaciones.

Por su parte, si el contrato no presentase omisiones o errores, o en caso de que éstos hayan sido subsanados, el funcionario procederá a elaborar una autorización, habilitando a los suscribientes para que en un lapso no mayor de cinco (05) días hábiles puedan protocolizar el documento; los días hábiles mencionados corresponderán a los días en los cuales las notarías y registros con funciones notariales presten sus servicios. Establece el artículo nueve (09) que el arrendador de inmueble deberá consignar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, una copia certificada del contrato de arrendamiento, en un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la protocolización del mismo, a los fines de que sea incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda. El arrendador que incumpla esta disposición será sancionado a tenor de lo indicado en los artículos veintidós (22) y veinticuatro (24) de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en caso de que dicho contrato sea autenticado y luego no sea presentado ante la Superintendencia, se iniciará de oficio el procedimiento administrativo sancionatorio a que hubiere lugar.

Mediante este Reglamento se crea el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el cual tiene como finalidad, obtener información estadística cuantitativa y cualitativa, veraz y fidedigna sobre los arrendamientos de vivienda en el país. En el artículo trece (13) de este instrumento jurídico se establecen los datos que debe contener el Registro, y mediante los artículos catorce (14) y quince (15), la información que deben consignar tanto arrendadores como arrendatarios para su incorporación al Registro.

A su vez, el presente Reglamento, esclarece significativamente la forma en la que será calculado el canon de arrendamiento: En primer lugar, se realiza el cálculo del justo valor del inmueble, el cual es determinado mediante el uso de la fórmula: VAI = VR x (1 – K/100) x VS x VG, donde VAI significa: Valor Actual del Inmueble, VR significa: Valor de Reposición del Costo de inmueble, K significa: Porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual se determina según la tabla ubicada en el artículo veintiuno (21) del reglamento, VS significa: Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica, y VG significa: Variación Geográfica. El valor de reposición se calcula aplicando la fórmula VR = VCA x MCI, donde VCA significa: Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la construcción según tipología constructiva del inmueble, y MCI significa: Total de metros cuadrados del inmueble.

Para calcular VCA se tomará en cuenta todo lo respectivo a los aspectos que constituyen el inmueble, como lo son: Estructura, paredes, techo, pisos, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas blancas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Así, indica aspectos inmersos para el cálculo de VCA, y en los casos que no estén contemplados, la Superintendencia determinará las circunstancias de construcción específicas.

De acuerdo a lo establecido en el artículo veintitrés (23), la fijación de los cánones de arrendamiento estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad: un 3% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble para los inmuebles pertenecientes a un multiarrendador y un 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble para los inmuebles pertenecientes a un pequeño arrendador. Así, se establece la fórmula para la fijación del canon, descrita de la siguiente manera: CA = (VI/12) x %RA, donde CA significa: Valor del canon de arrendamiento, VI significa: Valor Actual de la Vivienda [que resulta de la aplicación de la fórmula: VI = (VAI/MCI) x MCV, donde VAI significa: Valor Actual del inmueble, MCI significa: Valor del total de metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble y MCV significa: Metros cuadrados de la vivienda] y %RA significa: Porcentaje de rentabilidad anual, de acuerdo al artículo veintitrés (23) eiusdem.

De igual manera, en el artículo setenta y cuatro (74) de este instrumento legal, se señalan las causas justificadas para la falta de pago de los cánones de arrendamiento, las cuales son: a. Cuando el arrendatario padezca de una enfermedad grave en estado terminal; b. Cuando le sea declarada una incapacidad temporal por parte del Instituto Nacional de los Seguros Sociales; c. La insolvencia económica por un periodo de cuatro meses consecutivos y comprobable; d. La insolvencia económica de los adultos mayores por cuatro meses consecutivos; debiendo el Estado proporcionarles asilo; e. Cuando el arrendatario se insolvente debido a una causa de fuerza mayor o caso fortuito y esto sea comprobado.

Por medio del Capítulo XII del presente Reglamento, se crea la Oficina de Bienes en Custodia y se regula la misma. Ésta tendrá la custodia, protección, resguardo, conservación, posesión y administración de los bienes que hayan sido puestos bajo su posesión, por orden directa de la autoridad competente en materia de Desalojo, quien debe constituir y mantener garantía suficiente prestada por una póliza de seguros.

El artículo ochenta y uno (81) dispone que en los casos en que la demanda haya sido iniciada por el arrendador en su necesidad de desocupar el inmueble, y se deba practicar un desalojo, los gastos que éste conlleve serán cubiertos por el demandante, pero en los demás casos que puedan presentarse, los gastos los cubrirá el demandado.

Finalmente, la Disposición Transitora Primera establece que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas podrá cuando lo considere pertinente por razones de interes colectivo y social congelar los cánones de arrendamiento.